Depuis quelque temps, certains vendeurs se mettent à vendre en ayant recours à la «location écureuil».
En quoi cela consiste et est-ce intéressant ?
Voyons un peu quels sont les contrats à mettre en place et quelles sont les règles à respecter.
Qu’est-ce que c’est ?
La location écureuil a surtout été inventée pour les isolés ou les primo-acquéreurs (acheteurs d’un premier bien, comme de jeunes candidats acheteurs).
Ce public n’ayant pas toujours les moyens d’apporter des fonds propres nécessaires dès le début, cette forme de location leur permet de trouver une autre porte d’entrée.
Dès lors, cette formule leur permettra de payer au vendeur des loyers pendant un certain temps. Ces loyers seront déduits du prix de vente au moment de la vente effective.
L’acquéreur aura 8 ans devant lui pour décider s’il veut devenir propriétaire. Si c’est le cas, il pourra convertir jusqu’à 5 ans de loyers en apport personnel à la conclusion d’un prêt hypothécaire auprès de la banque de son choix. Il peut décider de ne pas acheter à l’issu de la période. Dès lors, le prix payé pour la location sera considéré comme un loyer normal.
Qu’en est-il du contrat ?
Dans ce cas-ci, on travaille avec deux contrats.
D’une part, un contrat de bail établi entre le propriétaire et le locataire écureuil. Le contrat relève des règles régionales en matière de baux d’habitation. Le locataire paiera donc un loyer chaque mois.
D’autre part, un contrat d’option est également conclu. C’est sur cette base que le locataire aura la possibilité d’acheter le bien après un certain nombre d’années ; ceci à un prix déjà convenu au moment de la signature du contrat.
Si le locataire lève cette option (accepte la vente), les loyers payés seront déduits du prix de vente. Ceci dit, le locataire écureuil paiera les droits d’enregistrement sur la totalité du prix de vente.
Quelle est la réglementation en la matière?
La location écureuil n’est soumise à aucune réglementation spécifique. Il sera question simplement de convenir de bons arrangements.
Il est recommandé de faire appel à un avocat ou un notaire ayant une certaine expérience à ce sujet.
Des limites peuvent être convenues
Il est d’usage que l’option soit convenue pour un maximum de huit à dix ans. Et aussi que les loyers payés durant 4 à 5 ans pourront être déduits du prix de vente.
Toutefois, vous pouvez tout à fait convenir d’autres modalités et donc choisir vous-même les limites dans lesquelles se déroule l’opération.
Nous vous conseillons d’établir dès le début, la manière dont l’option peut être exercée.
Néanmoins, concernant la location, il faudra respecter les règles de la législation sur les baux à loyer. En principe, le loyer continuera aussi à courir si le locataire décide de ne pas lever l’option d’achat.
Le vendeur peut également convenir d’un loyer plus élevé pour compenser le fait qu’il soit disposé à recourir à cette formule écureuil.
Quelle protection contre les impayés de loyers ?
Il est essentiel que le vendeur se couvre en cas de mauvais payeurs.
Il sera intéressant pour lui de préciser qu’en cas de non-paiement, les loyers déjà payés ne pourront être déduits totalement du prix de vente.
Il peut convenir que l’option sera annulée en cas de non-paiement du loyer.
Le juge de paix sera la personne compétente s’il y a lieu d’aller plus loin.
A ne pas confondre avec la location-vente
Dans ce cas-ci le locataire-acheteur est directement lié par un contrat de vente. En effet, celui-ci achète d’emblée le bien, mais paie le prix par tranches.
Ici la propriété d’un bien immobilier est transférée sous la condition suspensive du paiement d’un nombre déterminé de loyers.
Dans la location écureuil, il y a option donc le locataire-acheteur peut décider en fin de compte s’il achète ou non le bien.
Avantages et inconvénients
Cette formule est évidemment très intéressante pour le locataire-acheteur qui ne dispose pas assez de fonds propres pour acquérir un bien.
Côté vendeur, il n’est pas certain que le bien soit vendu au final. De plus, il aura peut-être à gérer des réparations, de mauvais payeurs, etc.
Cependant, un avantage est que le vendeur peut demander des loyers plus élevés et attirer plus de candidats car la demande dépasse l’offre.