La location sociale via une agence immobilière sociale, bon plan ?

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Faut-il investir en immobilier via une agence immobilière sociale ?

Certains propriétaires ont choisi de se lancer dans la location sociale. Ceci afin de bénéficier de plusieurs avantages, notamment la tranquillité d’esprit et le loyer garanti.

Cette location un peu spéciale se fait via une agence immobilière sociale (AIS) à qui est sous-traitée la gestion locative.

Voyons voir de plus près les avantages et inconvénients de recourir à ce type de location.

Fonctionnement

Une agence immobilière sociale travaille via un mandat de gestion qui la lie à un propriétaire. Ce mandat leur permet de gérer un bien pour le compte du propriétaire.

Concrètement, les AIS fonctionnent la plupart du temps avec ce fameux mandat de gestion qui autorise l’AIS à gérer « pour le compte » du propriétaire tous les éléments liés à la mise en location : choix des locataires, création des baux, les éventuels recours en justice, …

Lorsque le mandat prend fin entre le propriétaire et l’AIS, ça ne signifie pas que le bail se rompt automatiquement entre le propriétaire et le locataire. Attention donc car vous pourriez vous retrouver avec un locataire que vous n’avez pas choisi à gérer.

Quels sont les avantages ?

Globalement, en tant que propriétaire, vous aurez moins à gérer et vous aurez plus de garanties.

Le super avantage lorsque vous louez auprès d’une AIS est que vous aurez la garantie de percevoir un loyer !  Et ce, même si le logement est inoccupé. Le vide locatif (la hantise des proprio) est donc neutralisé à 100%.

De plus, vous êtes certain de récupérer votre logement en bon état à la fin du mandat avec l’agence. En effet, il est prévu une remise en état du bien (hors usure locative normale et vétusté).

Vous aurez également l’avantage de n’avoir aucune paperasses à gérer. L’agence immobilière sociale s’occupera de l’ensemble des formalités du type création de l’état des lieux, rédaction du bail, indemnisation éventuelle des dégâts locatifs, suivi des obligations du locataire, etc.

Autre avantage non négligeable : il n’y aucun précompte immobilier à payer (impôt annuel que vous payez sur un bien immobilier ; calculé sur base du revenu cadastral).

Vous aurez accès à des primes régionales avantageuses et des prêts 0% indépendamment de votre niveau de revenu en tant que propriétaire. Ces primes portent sur l’énergie, la rénovation de l’habitat ou encore l’embellissement des façades.

Par exemple, si votre logement a au moins 15 ans et que vous le rénovez pour au moins 12 510 € (EI 2022), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 45 % sur les dépenses.

Autre exemple : vous pouvez obtenir un prêt gratuit (0%) et prime de rénovation jusqu’à 15 000 €. Si vous rénovez ou améliorez votre logement, vous pouvez, sous certaines conditions, obtenir un prêt sans intérêt d’un montant maximal de 60 000 € auprès du Fonds du logement. En outre, vous ne devez rembourser que 75 % du prêt, ce qui représente une prime pouvant atteindre 15 000 €.

Quels sont les inconvénients ?

Cependant, en tant que propriétaire, vous devez savoir que votre bien sera loué en-dessous du prix du marché. Attendez-vous à une décote entre 15 et 25%. Votre cashflow sera moins important.

Vous n’aurez pas non plus le choix de l’occupant. C’est l’agence qui choisira les personnes qui occuperont votre bien. Vous devrez donc pas chercher vous-même les locataires. Dans cette perspective, l’agence immobilière sociale vous demandera aussi de pouvoir vous engager sur des baux de minimum 9 ans.

De plus, vous vous engagez souvent sur du long terme avec une AIS. Légalement, la durée minimum est de 3 ans, mais certaines AIS ne travaillent qu’avec des contrats de 9 ans minimum.

La location sociale, je me lance ?

Se lancer ou pas ?

En tant qu’investisseur, il vous appartiendra de peser le pour et le contre.

La vraie question que vous devez vous poser est comment aimez-vous investir ?

Vous aimez la tranquillité d’esprit et préférez miser sur la sécurité tout en  sacrifiant une partie de votre cashflow ?

Vous avez peut-être une vision à très long terme et vous voyez l’opportunité de bénéficier d’avantages financiers énoncés, vous permettant notamment de faire des travaux à moindre frais.

Autre raison : vous vous préoccupez peut-être beaucoup de l’aspect social ? C’est-à-dire de vouloir faire bénéficier votre logement aux plus précarisés.

Ce type d’investissement pourrait vous convenir.

Ou alors, vous êtes à l’aise avec le risque et votre but principal est de maximiser votre cashflow ? Ne choisissez pas cet investissement.

A vous de voir selon vos priorités …