Qui n’a jamais entendu dire qu’un apport est obligatoire pour obtenir son crédit immobilier ?
Ce n’est pas parce que plusieurs banques l’ont refusé à certains que c’est impossible.
Il y a encore 2 à 3 ans, il était courant que les banques prêtent jusqu’à 125% du prix d’achat.
Qu’en est-il pour 2021 ? Les règles ont-elles changé ?
Découvre dès maintenant que faire pour mettre toutes les chances de ton côté.
Zoom sur la situation actuelle
Sais-tu que depuis le 1er janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique (BNB) impose aux banques une limitation concernant les quotités hypothécaires ?
D’abord, un petit rappel de la signification de cette formule.
C’est tout simplement le montant que la banque peut t’accorder en fonction de la valeur du bien immobilier. Il est exprimé en pourcentage. Par exemple, tu achètes une maison à 100.000 € et la banque accepte de te prêter 80.000 €. Donc la quotité est de 80%.
Tu es un tout nouveau propriétaire en devenir ? Bonne nouvelle !
La BNB se montre plus souple avec les primo-acquéreurs en résidence principale.
La banque pourra te prêter 90% de la valeur du bien choisi. Rappelons que ce taux est fixé par la BNB et les banques se doivent de le respecter. Tu devras donc financer les 10 % restant avec un apport en fonds propres, ainsi que les frais annexes (droit d’enregistrement, frais de notaire, …).
Tu veux une autre bonne nouvelle ?
- 35% des crédits accordés peuvent financer une quotité dépassant 90%, et ce allant jusqu’à 100%.
- 5% des crédits accordés peuvent financer une quotité au-delà des 100 %.
Et quand on veut acheter pour louer ?
A ce moment-là, tu deviens un investisseur. La banque a ici le droit de te prêter 80 % du prix d’achat d’un bien.
Chaque banque est différente donc n’hésite jamais à négocier et montrer ton meilleur profil.
Pourquoi la banque ne peut pas me prêter plus ?
Il y a quelques années, emprunter 125 % de la valeur d’achat était chose courante.
Cependant, la BNB a jugé que les banques étaient trop laxistes quant à l’octroi des crédits immobiliers.
La BNB ne veut pas se voir revivre une sorte de remake de la crise des subprimes (crise économique mondiale en 2008).
Pour rappel, cette crise avait reposé sur l’insolvabilité des détenteurs de crédit immobilier. Leurs prêts étaient à taux variable. Ainsi, un tas de personnes eurent facilement accès à des crédits de façon imprudente.
Résultat ?
Des milliers de familles ne purent plus rembourser leurs mensualités et plusieurs organismes de crédit firent faillite.
Qu’en a déduit la Banque National de Belgique ?
Elle s’est dit que les prêts immobiliers sans apport sont des crédits à risque.
Ainsi, pour te voir prêter une quotité de 100%, il te faudra montrer patte blanche avec un profil solide :
- crédits en cours ?
- stabilité financière ?
- type de contrat de travail ?
- situation familiale ?
- …
Mais comme tu l’as vu, ça reste possible ! Et ta persévérance peut réellement changer la donne.
3 autres manières de contourner l’apport
1) Mettre en garantie un autre bien immobilier
Quand la banque décide de prêter pour l’obtention d’un bien immobilier, elle met en garantie celui-ci (s’appelle aussi une hypothèque). Cet immeuble pourra donc être saisi et revendu par la banque si l’acheteur n’est plus en mesure de rembourser ses mensualités.
Mais …
Pour la banque, cette « seule » garantie se suffit pas toujours à elle-même si tu veux être financé à 100 %.
Que peux-tu faire ?
Faire appel à l’aide de ton entourage. Il faut que tu trouves une personne qui accepte de mettre son bien en garantie. Par exemple, tes parents.
Ensuite, tu pourras proposer à ta banque cette solution supplémentaire.
Certains organismes de crédit acceptent alors de financer 125% du prix d’achat du bien !
Et après 7 ou 8 années de paiement de mensualités par les enfants, le solde restant à payer du crédit vaut 90% de la valeur du bien. A partir de ce moment, les parents pourront être libérés de cette hypothèque sur leur propre bien.
A qui peux-tu t’adresser ?
Par exemple à des organismes tels que MidFinance, Bpost Banque et Record.
2) Crédit à la consommation
Depuis septembre 2020, en Belgique, plusieurs organismes financiers proposent le recours au crédit à la consommation.
Celui-ci sera pris par les parents pour aider leur enfant. Dès lors, ces derniers pourront se créer complément financier à ajouter à leur crédit immobilier.
Concrètement, comment ça se passe ?
L’enfant contracte un emprunt avec une quotité de 90 % voire 100 %.
De leur côté, les parents font la demande d’un crédit à la consommation d’un montant maximum de 50.000 €. Celui-ci s’étalant sur une durée maximum de 10 ans.
Quels critères sont à respecter ?
- Uniquement valable pour lien parent-enfant qui doit être prouvé
- Les parents doivent être propriétaire d’un bien
- Les parents doivent être solvables
- Le taux d’endettement des parents ne peut dépasser 35% de leurs revenus nets
- La durée du prêt ne peut dépasser les 70 ans des parents
Quels avantages ?
- Pas de recours à l’hypothèque
- Procédure rapide
- Aucun frais de dossier
Le taux de ce crédit se situe entre 3,99 % à 4,89 %.
A quels organismes m’adresser ?
Tu peux par exemple aller voir Elantis, Record ou encore MidFinance.
3) L’acquisition en indivision
Il arrive souvent que plusieurs personnes souhaitent acquérir ensemble le même bien. Par exemple, des amis ou les membres d’une même famille.
Dans ce cas, chacun est propriétaire de sa partie d’immeuble.
Quel est l’avantage de recourir à ce modèle ?
Bien évidemment, ici on réunit plusieurs revenus. Par conséquent, on augmente la solvabilité des acquéreurs.
Et ça, la banque adore. C’est rassurant.
Voilà encore une belle manière de t’amener vers un financement à 100% du bien et des frais annexes.
Qu’est-ce que cela implique ?
Prenons l’exemple de parents qui procèdent à un achat en indivision avec leur fille.
Cela signifie que la fille est engagée dans un crédit et ses parents seront aussi tenus par un crédit hypothécaire.
A l’avenir si leur fille est plus stable, elle pourra racheter la part de ses parents et les dégager de leur obligation de paiement.
Il arrive aussi que les enfants assument seuls le remboursement des mensualités dès le début.
Cependant, si tu décides de te tourner vers ce modèle, tu ne pourras pas bénéficier de l’abattement fiscal sur les droit d’enregistrement.
As-tu pensé à cumuler tes loyers pour acheter ton bien ?
Que dirais-tu de vivre dans la peau d’un écureuil ?
Oui, oui …
Plus précisément, il existe ce qu’on appelle les locations écureuils.
Qu’est-ce que c’est que ce truc ?
Le principe est simple. On part d’une situation où tu as 0 € d’épargne sur ton compte. De plus, tu as épuisé toutes les solutions proposées précédemment.
Heureusement, tu es déterminé et ton objectif ultime est de devenir propriétaire coûte que coûte.
Tu vas trouver un propriétaire qui désire vendre un bien qui t’intéresse et qui est disposé à établir deux accords avec toi :
- Une promesse de vente avec option d’achat sur un bien
- Un contrat de bail pour une location
Hein … ?
Suite à la signature de la promesse de vente, le vendeur reste propriétaire et tu deviens locataire (tu as une option sur le bien maximum 10 ans). Tout ceci de manière provisoire, durant quelques années.
Tu vas aussi parallèlement à la promesse, signer un contrat de bail.
L’idée est de te donner l’occasion de mettre de l’argent de côté durant ce lapse de temps. Dès lors, tu auras le temps de te constituer un apport pour ton futur crédit immobilier.
Ce qui est génial ?
- C’est que tous les loyers que tu verseras au propriétaire pourront être déduits à l’avenir du prix d’achat (maximum 5 années de loyers).
- En tant que locataire écureuil, tu pourras lever ou non l’option sur le bien. Donc, rien ne t’obligera à acheter finalement le bien.
Petite précision
Les projets éligibles à la location écureuil doivent répondre à des normes de qualité et de durabilité. Il s’agit donc souvent de bâtiments neufs.
Pour plus d’informations, tu peux visiter le site de la location écureuil.
Il existe d’autres manières d’obtenir un crédit
Tu veux connaitre les autres moyens d’obtenir un crédit hypothécaire ? Réserve ton call ci-dessous et on t’explique tout !
Nous connaissons également des courtiers qui peuvent te dégotter une super quotité. A bon entendeur …